農地・生産緑地の評価

こちらでは池上・雪谷の皆さまと一緒に農地や生産緑地の評価について確認していきたいと思います。池上・雪谷にお住まい、または池上・雪谷にお勤めのかたで、農地の評価についてご不安がある方は、ぜひ雪谷・池上相続税申告相談室までご相談ください。

池上・雪谷の皆様、農地の区分は市街地農地・市街地周辺農地・純農地・中間農地に分けられます。評価方法もそれぞれで異なりますので下記にてご確認ください。

• 市街地農地

→宅地比準方式（農地が宅地である場合の価額－宅地造成費）又は倍率方式

• 市街地周辺農地

→市街地農地×80/100

• 純農地・中間農地

→率方式（固定資産税評価額×倍率）

市街地農地において地積規模の大きな宅地の評価方法の要件を適用できる場合、その評価方法を選択することができます。

対象となる土地の権利状況によって、貸し付けられている農地の評価方法は異なります。

【耕作権】

• 純農地・中間農地の耕作権

→農地の自用地としての価額×耕作権割合（50/100）

• 市街地周辺農地・市街地農地の耕作権

→農地の自用地としての価額×耕作権割合※
※通常では、その農地が転用される際に支払われる離作料の額と借地権の価額等を照らし合わせて判断します。

【耕作権の目的となっている農地の評価】

その農地の自用地としての価額　－　耕作権の価額

【永小作権の目的となっている農地の評価】

その農地の自用地としての価額　－　永小作権の価額

【区分地上権の目的となっている農地の評価】

その農地の自用地としての価額－区分地上権の価額

対象農地が生産緑地ではないものとした場合の価額（A）ー（A）×　控除割合※

※控除割合は下記（１）（２）を参照

（１）課税時期（被相続人の死亡日及び贈与による財産取得日）において市町村へ買取りの申し出をすることができない生産緑地の控除割合

課税時期から買取りの申出をすることが できることとなる日までの期間	控除割合
5年以下のもの	１０％
5年を超え10年以下のもの	１５％
10年を超え15年以下のもの	２０％
15年を超え20年以下のもの	２５％
20年を超え25年以下のもの	３０％
25年を超え30年以下のもの	３５％

（２）課税時期（被相続人の死亡日及び贈与による財産取得日）において買取りの申出が行われていた生産緑地、又は買取りの申し出をすることが出来る生産緑地

→その農地が生産緑地でない場合の価額　×　95%

・純山林・中間山林（市街地付近又は別荘地帯にある山林）

→倍率方式（固定資産税評価額　×　倍率）での評価になります。

・市街地山林（宅地のうちに介在する山林）

主に宅地比準方式を用いますが、山林が市街化区域内にあり倍率が予め定められている場合には、倍率方式（固定資産税評価額　×　倍率）を用いて評価します。

→その山林が宅地であるとした場合の価額　－　宅地造成費

その市街地山林を宅地であるとした場合に、その土地が広大地に該当する場合は地積規模の大きな宅地の評価方法を用いて行います。

【保安林等の評価】

保安林を自用地として評価した価額から、その山林上にある立木について法令により定められた伐採関係の制限の強弱に応ずる控除割合を乗じ求めた金額を控除した価額で評価を行います。

→山林の自用地価額　－　山林の自用地価額　×　控除割合

【伐採関係の制限と控除割合】

・一部皆伐の場合：0.3

・単木選伐の場合：0.7
・択伐の場合：0.5
・禁伐の場合：0.8

【宅地への転用が見込めないと認められる市街地山林の評価】

物理的に宅地への転用が見込めない市街地山林（急斜面にある土地など）の評価は、近隣の純山林の価額と比較、準じた額で決定します。

相続や遺贈などによって特定計画山林を取得した場合、一定の要件を満たすものの中から、選択した山林については相続税の課税価額に計上すべき金額の計算上５％を減額するという特例です。この特例を受けたい場合は原則として申告期限までに分割が完了している事が必須要件となります。

【小規模宅地の特例との併用】

小規模宅地等の特例の適用を受ける宅地等について、その面積が200㎡に満たない部分については、規定の算式に基づき計算した価額で評価します。

雪谷・池上相続税申告相談室では、池上・雪谷の皆さまの相続税に関するご相談をお伺いしております。初回のご相談は無料にて行っておりますので、相続税申告に関わらず相続手続きの事なら、どんな些細なことでもお気軽にご連絡くださいませ。池上・雪谷の土地の相続に詳しい税理士が親身にご対応いたします。池上・雪谷の皆様からのお問い合わせ雪谷・池上相続税申告相談室心よりお待ち申し上げております。